[摘要] 做对这道数学题，买房的你就是满分学霸
1.
真正的学霸从来都是不露声色，而放榜排名时，却永远。
为了解开关于房价的应用题，我们还是做下关于地价，楼面价，房价的科普，毕竟临时抱佛脚，有事也不慌。
（枯燥预警）关于地价，百度词条的解释，通常来讲，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质只是一次性收取的若干年的地租。
那什么是楼面价呢？
（枯燥再次预警）：楼面价又称单位建筑面积地价，是指单位建筑面积分摊的土地出让价格，而建筑面积受政府批准的容积率控制。简而言之：每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的面积。楼面价就表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。
好了，开始做题了：
已知公式：
楼面价=土地总价/规划建筑面积
土地单价=土地总价/土地面积
容积率=规划建筑面积/土地面积，
在搞清楼面价和地价的关系以后：
房价（最终售价）=楼面价+建筑成本价+开发商利润
由于题目早已超纲，所以我还是打个比方形容一下。
比如每平米房屋最终售价三万，土拍的楼面价一万五，就是说这三万售价里面，有一万五的成本是购买土地的成本，其他一万五包含了勘查设计，前期工程，配套，税费，营销，开发等等成本，以及开发商的利润。而容积率，代表了开发商在这块土地修建的比例，对住户而言，涉及了在这块土地上居住的舒适度。
一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系。
但实际情况下也会有几个误区，
误区1.楼面价高房价不一定高：遇到市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能根据自身、周边情况做出合理调整，本着只要能赚钱，少点无所谓的态度。
误区2.楼面价低房价不一定低：如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
误区3.房价不一定会高于楼面价：在市场情况特别不好，或者是开发商挥泪大甩卖时，房价也会出现低于楼面价的时候，假如这个时候买房，那要恭喜您了，千载难逢好机会。
2.
很多人都不太理解房地产商的逻辑。
你们以为开发商是这样的：5万的土地成本，其他成本5万，成本10万，然后开发商开始抬价，抬到20万，赚10万，得到了暴利。
实际上反了——不是先拍了地再去抬价，而是先抬了价再去拍地。
真实的开发商是，看到地，先想，这里能盖多少房子，能卖多少钱？
甲认为：能卖5万？扣除成本2万，剩下来3万，我想赚1万，那么我只能拿2万去拍地。
乙认为：能卖8万呢？扣了成本2万和利润1万，我能接受地价5万。
最后土地会卖给B，A根本拿不到地。
所以土地市场上，能拿到地的一定不是按照市场均价估算市场的开发商，而是——
对估计房价最激进的开发商。
你估计得激进了，大部分钱给了政府，土地成本已经高了。你要不然卖贵房子，要不然压缩成本，要不然少赚利润，要不然就得出局。
这就是来自市场的教育。
大家只能拼了命地往高里竞价，房价就高了。
所以可以说是最激进的一批人，决定了房地产的价格。
这几年，地价溢价率高的吓人，楼面价自然就泥多佛大了，
导致现在的临港房价上至9K+，刚刚开盘是江宸更是有几栋房价突破了10K。
大家都单纯的以为临港房价跟棚改有关，但并不是决定性的关系，真正有关的还是那批互相较劲拼实力的开发商。
3.
虽说人生在世，各凭本事，
但如果能创造价值，那开发商的底气，就不一样了。
此前，南岸公安大楼后面那一块地，低价卖给了万达，几乎是定向出让，不太用竞价那种。
土地转让公告表示：谁都别来投标，这家地产企业，必须只能是万达。
没人竞标，地价当然抬不上去。
后来这块地成了万达广场。
自然有人问，政府收这么低的地价，不吃亏么？
那我们算算，万达广场盖起来以后，为区域提供了一个很大的商业配套，那个时候去看周边地产商的广告，上面都明晃晃写着“万达旁”，低价拍地的万达仅用一座商场就带动了周边数以万亩的地价，因此，政府的小算盘打得啪啪响，而其他那些无法为政府创造价值的发展商，就只能用抬高了之后的地价拿地。
这么算下来，能便宜拿到地的，并不是简简单单盖楼卖楼的开发商，而是做好实业能带来更多经济活力的企业。
所以华润作为一家进入临港的央企，带着“万象汇”这个香饽饽，拿地价自然是政府给的起拍价。
因此，这次相比白沙湖周边的楼盘，开盘8K+价格可谓是拉低了整个临港房价的平均值，这是华润来自拥有资金的底气，也是华润深耕宜宾的友好橄榄枝。
4.
接下来我们再看看临港这10年的发展
科教之城，创新之城，产业之城，开放之城，宜居之城，
短短20个字，官方已经概括了所有临港的未来规划。
截至2018年，临港累计开发面积24.65平方公里，累计固定资产投资近600亿元。
这600亿元，变成了多元产业集群，变成了大桥，变成了公园，变成了大学城，变成了研究院，更加变成了以丽雅江宸、港腾龙栖湾、铁投会议中心等为代表的重大项目，各大楼盘已悄悄形成规模，区域入住率高达80%以上。到2020年临港将发展为千亿经济开发区，有 30万人在此安居乐业……
而华润这382亩土地，九里系依托万象汇，住宅自有商业配套，商业价值影响深远，这更是为这块土地点石成金做好了铺垫。
对政府来说，企业拿地一时爽，知名企业一直拿地一直爽，知名企业拿商住用地更加爽。
在临港站在全新起点的时期，这位共和国的长子的进驻无疑恰逢其时，也可以说是眼光独到。
5.
首先，“九里系”为华润系产品，是华润多年住宅开发技术和经验的集大成者。从上海一路走来，精心打磨多年的系列，自然不会玩票似的亏待宜宾，做坏自己的系列口碑。
其次，华润布局的每座“万象系”都会成为所在城市的商业标杆，远的如深圳万象天地，堪称深圳最为瞩目的商业新地标。近的我们来看泸州，因为万象汇的到来，周边房价自8K+直接飙升到15K+以上，万象汇在的地方，誉为新一批富人区。可见万象汇的商业价值不言而喻。
作为华润布局宜宾的商业综合体，一方面，万象汇将承袭万象系的成功经验，坚持高品质属性；另一方面，它又将为宜宾人民提供更为亲切的消费价格和购物体验。可以预见的是，万象汇的打造将填补宜宾尤其是临港目前高端商业缺乏的空白，给宜宾带来消费体验方面的提升。
所以可以大胆的预测，这次的华润的一期低价之后，二期只涨不跌，毕竟，参考宜宾万达修好后周边房价的涨势，参考政府对临港的各大规划蓝图，远观一二线城市有商业配套的房价，近看泸州万象汇商业对地价的拉动。
就着我们科普的公式，大家拿着计算机好好算算，华润买了这块未来可期的地，你再买了华润这块性价比一等一甜的瓜，到底是赚了还是赚了？
学霸的你应该不会算错这道送分题。
不用再多说
8月10号
我们华润公园九里售楼部见。
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