[摘要] 一直以来，房地产领域的市场化程度都是比较高的，从源头一级市场(土地市场)的“招拍挂”，到二级开发和交易市场，再到三级市场(所谓的“二手房市场”)，整个行业各个链条完全实现了市场化。但，房地产领域的问题也是最严重的，甚至比源头没有实现市场化(即利率市场化)的领域还严重。
一直以来，房地产领域的市场化程度都是比较高的，从源头一级市场(土地市场)的“招拍挂”，到二级开发和交易市场，再到三级市场(所谓的“二手房市场”)，整个行业各个链条完全实现了市场化。但，房地产领域的问题也是最严重的，甚至比源头没有实现市场化(即利率市场化)的领域还严重。根据中央巡视组反馈情况和各地整改通报，在2013年以来被巡视的21个省份中，20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%，落马官员基本与房地产有关。
看来，并不是一股脑地将被管制的领域放开，就能解决问题，更重要问题是规范政府行为。由于长期封建历史传统形成了“命令-服从”式的统治管理模式，市场体系建立无从谈起，民众市场化的自主行为、遵循法制的意识环境没有形成，再加上“无法无天”的文革打碎了法律体制。所以，改革开放之初，突破计划管制条条框框，选择了政府主导的发展模式。
市场化改革必然是对计划经济时期法律体系突破，或者说是“违法”。当时，没有人认为这种“违法”是不合理的。因为，原有的计划经济时期的法律体系本身有问题，且“违法”释放出的市场效力是非常可观的，经济效率改善、经济增速提高、老百姓生活面貌改观。
在后发优势的情况下，不管是参与国际市场竞争和分工合作，还是对内市场化改革，我们只能靠限度地发挥自己低成本的优势。在GDP锦标赛模式下，各地方政府在招商引资中无原则地压低成本，尤其是占大头土地成本。房地产市场化改革以后，特别是2004年“8·31大限”之后，土地“招拍挂”市场化开启。地方政府一方面竞相降低工业地价来招商引资，另一方面以市场化出让土地的收入(土地出让金)来为工业园区基础设施、城市基础设施筹集资金。
所以，2004年以后房地产市场的源头——土地市场也已经建立起来。一般来说，房地产整个产业链的市场化已经打通了，但是，土地是作为地方政府融资工具的角色而进入市场的，土地供应不取决于市场本身的需求，而是取决于地方政府融资的需求。所以，我们看到，2006年后，工业用地出让的占比基本在50%以上，而工业用地价格仅相当于住宅用地的1/10，这明显与市场用地需求结构(住宅用地需求更大)不符。
工业用地低价出让，同时以高地价住宅为工业基础设施融资，极大地降低了工业化成本，使得工业项目的利润前景非常可观，产业上下游的投资都火了起来。再加上，高地价刺激住宅需求长期旺盛，相关行业也全部被带动起来。因此，对短期内投产工业项目、做大工业产值、做大固定资产投资，从而提升政绩来说，此种土地政策是非常有效的，但这造成了用地结构畸形，工业用地低效扩张，住宅用地供应不足。
更重要的是，这种服务于招商引资和GDP增长土地政策，意味着让地方政府直接插手具体的项目，插手具体用地的安排。尽管政府介入提高了招商的效率，但是短期内经济效率、税收效率、就业效率很高逐步使得地方政府的手伸得特别长，甚至变得无所不能，这也就必然会产生取代市场、盲目建设，甚至贪腐的问题。
在市场化红利还未消失，要素价格(土地、人口和资金)比较低的情况下，政府介入负效应并未暴露，因为市场红利释放掩盖了政府主导的弊端。但在市场体系已经形成，市场化法律体系已经健全，政府直接插手具体项目，除了做大GDP外，效率越来越低，并不断制造不公平。过去广为称道的高效率、特事特办、绿色通道，已逐步成为绕开法律的借口，而一旦法律无法约束地方政府的行为，效率低下、贪腐问题就难以控制。即便是地方打着各种旗号的改革创新，不仅无法从根本上避免上述问题，反而使得问题出现得更加隐蔽，更加难以监督。
正是因为源头上的土地领域不仅没有实现市场化，政府介入愈演愈烈，楼市调控再陷入“屡调屡涨”、“屡调屡败”的死循环。政府脱离楼市市场供求规律，决策多从政绩和自身利益出发，下游楼市调控怎么能够实现目标呢？因此，要打破这种循环，关键是要将政府权力关进法律的“笼子”，限度地减少政府对市场干预。
十八届四中全会首次将“全面推进依法治国”作为中央全会主题，也是十八届三中全会提出“两个坚持”的落实与衔接。概括起来，“法治中国”是坚持政府依法行政与坚持法律约束政府结合，是我国迈向现代市场经济制度、重塑现代化国家治理能力的必经之路。具体到楼市，当政府无效、工具化的干预彻底消除后，楼市问题也就迎刃而解了。
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